Los arrendatarios pierden en el derecho a redimir una hipoteca

Si el propietario de una casa falla en el pago de la hipoteca a un prestamista, usualmente el dueño de la casa pierde el derecho a redimirla. ¿Qué ocurre con los arrendatarios que pagan su renta cada mes pero viven en casas cuyos dueños no han estado pagando la hipoteca?

Si usted es un arrendatario en una casa o departamento que ha perdido el derecho a redimir la hipoteca, probablemente usted será desalojado. ¿Tiene usted derecho a quedarse? Probablemente no. ¿El prestamista que posee la hipoteca podrá desalojarlo si usted decide quedarse? Sí.

Si usted tiene un contrato de arrendamiento, ¿cómo puede desconocerse ese hecho? Es un contrato; ¿no se requeriría que el nuevo dueño respete el contrato?

Cada Estado puede variar, pero es probable que su contrato sea cancelado por dos razones. La primera puede deberse a una cláusula que se halla en la mayoría de los arrendamientos la que lo cancela en el evento de la pérdida del derecho a redimir la hipoteca. La segunda, forma parte del derecho de propiedad llamado "el primero en tiempo, es el primero en derecho.” Ello significa que si usted renta una residencia que está sujeta a hipoteca, el interés del tenedor de dicha hipoteca en la propiedad es preferente a su interés, debido a que se creó primero.

A los dueños de edificios de departamentos usualmente se les requiere de parte de su prestamista que incluyan una cláusula de pérdida del derecho a la hipoteca en sus contratos de arrendamiento. Los prestamistas exigen esta cláusula debido a que los ayuda a protegerse de riesgos innecesarios. Si un edificio está sujeto a la pérdida del derecho a redimir la hipoteca, el prestamista deberá venderlo para recuperar el préstamo. Los prestamistas creen que en una venta por la pérdida de ese derecho, se obtendrá un precio superior por un edificio vacío que uno que esté ocupado por inquilinos. Si cae el valor de una propiedad que esta sujeta a la pérdida del derecho a redimir la hipoteca, ello puede impedir el efecto reconstituyente que se supone puede aportar dicha pérdida. Esto puede dejar al acreditado "bajo el agua,” pues seguirá debiendo aun cuando la propiedad ya haya sido vendida.

Debido a que muchos inquilinos sujetos a la mencionada pérdida quedan sin auxilio durante ese proceso, el Congreso podrá cambiar pronto la ley. La Ley de Préstamos Antipredatorios y de Reforma de la Hipoteca de 2007, obligará a los nuevos dueños a sujetarse a la pérdida del derecho a redimir la hipoteca para hacer honor a los arrendamientos existentes. La iniciativa de ley ha sido aprobada por la Cámara de Representantes y actualmente está siendo discutida en el Comité de la Banca del Senado.

El Congreso puede pasar pronto también otra legislación que ayudará indirectamente a aquellos que rentan. La iniciativa capacitará a los casatenientes en problemas, a obtener nuevas hipotecas. Esta iniciativa está siendo debatida en el Comité de Servicios Financieros y permitirá a la Administración Federal sobre Alojamientos prestar hasta $300 mil millones a los propietarios en problemas. Si se aprueba, es probable que la mayor parte del dinero no vaya a los propietarios de edificios de múltiples unidades o a las personas que compran una segunda casa con el propósito de rentarla. Pero todavía beneficiará a los arrendadores.

Los inversionistas en segundas propiedades naturalmente tienen como prioridad su propia casa. Si solamente pueden hacer el pago de una hipoteca, lo harán para la casa en la que actualmente viven. Si se aprueba la iniciativa, algunos de estos casatenientes que también se beneficiarán también serán propietarios de una segunda casa que renten. Si sus pagos mensuales llegan a ser más bajos, es probable que puedan conservar sus segundas hipotecas al corriente también. Así podrá también ayudarse a los que rentan.

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